[摘要] 4月楼市调控政策超60次，调控频率明显提高，苏州等地“小阳春”热度却在延续，看5月格局如何分化。
楼市“小阳春”，匆匆的来，又匆匆的走。
此前被炒得沸沸扬扬的楼市“小阳春”，在4月楼市调控频率明显增长的背景下，出现分化格局，多地行情不再，个别城市热度延续。
研究机构的数据显示，4月，北京等重点城市“小阳春”行情不再，3月强劲反弹的北京二手房市场成交明显回落。不过，仍有苏州等地二手房市场热度延续，4月二手房成交量继续反弹，其中，苏州环比增长99.0%。
值得注意的是，5月以来，国家发改委和央行相继明确楼市调控方向不变。
5月10日，央行有关负责人明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的，是一贯的。2019年人民银行还将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。
具体有几方面的重点：是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制。第二按照“因城施政”的原则，落实好差别化住房信贷政策。第三是会同相关管理部门，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。第四是完善相关制度，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
5月6日，国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出明确回应，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚持好房地产平稳健康发展这个底线，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。
另外，5月以来多地仍从严楼市调控政策，继续出台稳定楼市的相关政策。
5月9日，青海省出台进一步完善房地产市场监测工作的实施意见，要求坚持“房住不炒”定位，全面规范和加强房屋网签备案工作，12月底建立全省房地产市场数据库，为房地产市场调控提供决策依据和支撑，促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加强房屋交易资金监管工作，加强房屋网签备案价格监测。
“五一”小长假期间，北京市住建委查处了25家房地产经纪机构，严厉打击发布“商改住”、“产改住”、委托手续不全、违法群租与违规租赁等违法违规行为。截止目前，2019年已依法对145家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。
业内人士认为，4月以来中央一系列表态体现了维持市场平稳运行的决心，预计5月部分城市二手房成交量将有所下滑，二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复，城市分化格局恐将延续更长时间周期。
4月调控政策多达60次
在3月楼市出现“小阳春”，房价、地价出现波动后，4月各地楼市调控政策再次密集发布。
据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。
其中，合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地限价、国管公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住房公积金“资金流动性风险防控一级响应”、限购限价限售等收紧政策；深圳、哈尔滨、甘肃、合肥等地对房地产市场、经纪机构、房企等乱象和不规范行为的专项整治；成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策的规范。
另外，中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位不动摇；住建部对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示；自然资源部重新强调商品住宅用地“五类”调控目标；银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。
与此同时，呼和浩特、宁波等近20个城市发布了各种人才吸引政策，其中有半数以上都有购房相关补贴内容。
“在一季度市场‘小阳春’下，最近房地产调控预期再次出现变化，虽然很多城市依然在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策最近转变成为收紧为主。”中原地产首席分析师Z某说。
北京等重点城市“小阳春”行情不再
受一系列调控收紧政策影响，4月楼市成交没有延期3月的热度，而是有“降温”趋势。
某研究中心的统计数据显示，4月28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%，自一季度以来的回升势头没能强势保持，但仍较2019年月均增长20%，说明“银四”不再，但整体市场成交仍在相对高位。
具体来说，一线城市成交面积环比降9%，同比升56%，超2019年月均17%，主要是广州、深圳都阶段性回调，环比降幅均在30%左右；二三线城市总体成交面积同、环比分别降6%和1%，超2019年月均20%。24个重点城市同、环比均呈涨跌参半、分化加剧之势，其中西安、苏州、大连环比皆增30%以上，成都、昆明、福州、长春、徐州、佛山、东莞等成交面积较上月环比跌20%左右。
值得注意的是，3月强劲反弹的北京二手房市场，并没有延续“小阳春”的热度，在4月出现了明显回落。
中原地产研究中心统计数据显示，4月，北京二手房住宅签约14440套，环比下调了10%。因为网签数据相对滞后，4月实际市场真实成交量比3月出现了20%左右的下调。
贝壳研究院的数据也显示，4月更加即时的北京链家二手房成交量环比下降34%。
对于北京二手房市场成交量下调的原因，中原地产首席分析师Z某认为，一方面是房价涨了，购房者出现观望。一季度北京市场反弹最主要原因是部分二手房价格明显调整，出现了明显的性价比，购房者认为购买时机到了。但随着这部分房源成交后，后续业主开始上调价格，市场再次出现了博弈。另一方面是新建住宅特别是限竞房井喷，吸引了部分二手房购房者，导致市场成交放缓。此外，部分政策预期又开始出现变化，北京国管公积金政策收紧，叠加之前一直出现宽松的房地产调控政策又出现了转向变化，购房者再次犹豫。
苏州等地“小阳春”热度仍延续
不过，苏州等热点城市则延续了3月的“小阳春”热度，二手房成交量继续反弹。
4月，EJ研究院监测的10个城市二手房成交量为8.2万套，环比增长25.9%，同比增长27.9%，不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。其中，除北京环比下降外，其余9城(苏州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、青岛、无锡、金华)中，苏州环比增长99.0%，增速最为显著。
按EJ二手房成交量能度的排行看，厦门和苏州量能度较强，量能度分别为92%和70%；而最弱的城市是金华和杭州，量能度均为-17%，主要是历史成交基数较大，量能度受同比增速影响。
(注：二手房成交量能度=月度环比增速*20% +月度同比增速*20% +年初累计同比增速*20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度*40%。)
EJ研究院研究员姚方表示，10城整体二手房市场转暖，一是受热点城市“抢人”政策影响，购房需求增加；二是部分城市土地市场火爆，购房者担心房价将随之大涨；三是市场信心明显增强，购房者积极入市。
部分城市“小阳春”或难持续
对于北京二手房市场成交量的环比下降，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，是意料之中的走势。因为一季度和3月份北京市场的升温是“升而不热”，与过往几年的年初升温没有太多的不同。一季度升温原因主要是首次购房者进入市场，但没有能力启动大规模换房链条而推高房价。4月成交的环比下滑是成交在3月集中释放后自发回落。
“为了防范部分城市再次出现房价上涨压力，中央政治局会议重申“房住不炒”的总基调，住建部开始启动对房价过快上涨城市的考核，表明中央维持市场平稳运行的决心。”许小乐说，未来金融监管会加强，年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制，市场快速升温的动力难以为继。而且线上注册、浏览等先行指标表明，5月北京交易量或与4月基本持平。
上海、广州、深圳等一线城市贝壳研究院及链家的人士也表示，从未来短期看，市场复苏欠缺后劲，后期市场或成交回落。
而对于4月成交大幅反弹的苏州，姚方认为，近期苏州土拍市场较疯狂，不符合“稳地价”调控目标，持续过热恐将迎来新一轮调控升级。
姚方还表示，4月19日，住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，坚持房住不炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。预计5月部分城市二手房成交量将有所下滑。
某研究中心也认为，在基于二三季度地方政策仍将持续走向分化，各地调控方式有收有放，未来货币宽松的力度与信贷投放的宽松节奏会有所放缓的政策预期判断下，预计二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复，城市分化格局恐将延续更长时间周期。
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