[摘要] 一年一度的毕业季即将来临，很多大学毕业生会选择留在读书的城市打拼，一般先租房居住。为了防范和减少纠纷，在租房合同签订、履行及终止三个阶段都有一些注意事项，一不谨慎容易上当受骗。北京市二中院曾审理过这样一起案件，退房时出租方收走押金条但拒绝退还押金。
一年一度的毕业季即将来临，很多大学毕业生会选择留在读书的城市打拼，一般先租房居住。为了防范和减少纠纷，在租房合同签订、履行及终止三个阶段都有一些注意事项，一不谨慎容易上当受骗。北京市二中院曾审理过这样一起案件，退房时出租方收走押金条但拒绝退还押金。
2014年11月25日，计某与C经纪公司签订房屋租赁合同，约定：计某租赁位于北京市大兴区某处房屋，租期为2014年11月25日至2015年5月24日；房屋交接后，计某须在10日内携带押金条原件到C经纪公司办理退押金手续，不来办理，视为放弃押金，押金条作废。合同签订后，计某向C经纪公司交纳押金1800元。
2015年5月23日，C经纪公司职员田某向计某出具字条：“今经验房无误，房屋正常到期，该房屋已交接完毕，应退其押金1800元，正常情况下一星期”。然而，C经纪公司未退还押金。
2015年6月16日，计某将C经纪公司诉至法院，要求退还押金。诉讼中，计某称其与C经纪公司职员田某办理退房手续时就要求退押金，将押金条给了田某。C经纪公司对此不予认可，称计某没有根据合同约定在房屋交接后10日内向公司申请退押金，故现在不同意退还押金，但对其职员田某出具上述字条的原因不能作出合理解释。
北京市二中院审理认为，根据计某提交的C经纪公司职员田某出具的字条记载内容，可以确认该字条系因计某申请退还押金后，C经纪公司职员所出具的，即可以认定C经纪公司对应退还计某押金的认可，故计某有权依据此字条要求C经纪公司退还上述费用。虽C经纪公司以计某未在合同约定的时间内申请退还押金为由，主张不同意退还押金，但C经纪公司对其公司职员给计某出具上述字条的原因不能作出合理解释，故对C经纪公司的抗辩，法院不予支持。
法官提示：看房、签订合同时这几点需要注意
在租房的时候应该注意，一要实地看房。要注意房屋的户型、采光、交通、周边配套设施等环境因素，同时检查房屋内的家具、设施是否完好，是否符合和满足租赁需求。在一起房屋租赁纠纷案件中，承租人入住后发现屋内有刺激性气味，后经检测，房屋甲醛超标，不符合房屋的正常使用要求。此外，看房时，还应注意房屋内是否有人居住，如果居住人也是租户，了解其租期届满时间，与自己入住时间是否有冲突。
二要审查出租权限。缔约前注意审查相对方是否有权出租。出租房屋的相对方是房屋产权人的，应出示房产证、身份证原件。相对方是产权人的委托代理人的，比如房地产经纪机构，还应审查委托手续（产权人的委托书、委托权限、委托有效期限等）。
相对方是“二房东”、转租的，要审查“二房东”的转租行为是否经过产权人的同意，如果产权人不同意转租，转租合同会被认定无效；同时应审查“二房东”与产权人之间的合同期限，转租合同期限不能超过上一手合同期限，超过部分无效。
在一起房屋租赁纠纷案件中，房地产经纪公司与房屋产权人的租赁合同已经到期，房地产经纪公司将房屋转租给他人，后产权人多次更换房门锁芯，造成租户无法正常使用房屋。
三要审查出租房屋的合法性。出租人就未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。如果租赁标的物是违法建筑，或者其他未取得规划手续的房屋，双方之间的租赁合同会被认定无效。
此外，不要群租。住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。司法实践中出已经出现多起因群租引发的纠纷案件，相关部门依法对群租进行整治、清理，租赁合同无法履行。
四要签订书面租赁合同，明确双方权利、义务和责任。实践中，合同文本多由房地产经纪机构提供，签约前应认真审查合同内容。如果双方在合同内容之外有其他约定的，亦应当通过补充协议或者添加补充条款等书面方式予以明确。
在合同履行中应该注意，一是首笔付款一般应与交房同时进行。通俗说的“一手交钱、一手交房”，避免付款后出租方迟延交房或者拒绝交房。在一起房屋租赁纠纷案件中，承租人在交房之前便向出租人支付了定金及部分租金，但出租人未按期交付房屋，后承租人提起诉讼解除合同。
二是交房时检查屋内家具、设施，签订交接清单。在清单上写明家具、设施的种类、数量、新旧程度，有无损坏，记载交房之日的水、电、燃气底数等，避免退房时产生争议。
三是诚信履约。合同签订后，要依约履行，不能无故拖欠租金，否则合同有可能被出租人依法解除，并被追究违约责任。
四是使用房屋过程中出现家具、设施自然耗损，应及时通知出租人维修，如果双方协商由承租人负责维修、维修费用冲抵房租，应注意留存维修前后家具、设施状况的照片、视频资料，双方沟通记录及维修票据。在合同终止时合同终止，交还房屋时，双方应对屋内家具、设施情况，水、电、燃气底数等进行确认，签订交接协议，对押金等费用结算予以明确，避免事后产生争议。如果双方就家具、设施损坏的责任分担。
(出处：光明网2017年06月28日)
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