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房天下全国土地2月市场月报

阜阳房天下   2017-02-15 17:04

[摘要] 根据中指数研究院检测,2017年 1 月,全国 302 个城市土地市场呈现量跌价涨的态势,共推出土地1080宗,环比减少47%,同比减少25%;各类土地成交 3841幅,成交面积为 10986 万平米,成交面积环比、同比分别下滑 58%、28%。

根据中指数研究院检测,2017年 1 月, 302 个城市土地市场呈现量跌价涨的态势,共推出土地1080宗,环比减少47%,同比减少25%;各类土地成交 3841幅,成交面积为 10986 万平米,成交面积环比、同比分别下滑 58%、 28%。其中,住宅用地成交 1281 幅,3770 万平米,环比、同比分别下滑 58%、 23%;商办用地成交 751 幅,1329 万平米,成交面积环比、同比分别下滑 68%、46%。

图:土地成交月度分布

302 个城市土地市场成交平均楼面地价为 1518 元/平米,环比、同比分别上扬 14%、59%。从分线城市看,一线城市为 11310 元/平米,环比、同比分别上扬41%、30%;二线城市从去年 4 月起持续维持在 2000 元/平米以上的高位震荡,本月为 2522 元/平米,环比持平,同比仍上扬 40%;三四线城市为 780 元/平米,持续处于低位水平徘徊

图:住宅土地成交区域楼板均价

一月份是土地市场传统淡季,今年也不例外,相对于上一年的火热市场,2017 年开年个月土拍市场行情略显低迷,自“9.30新政”后,一二线楼市迅速降温,房价涨幅放缓,高价地块大大减少,溢价率也有所下降。从 2017年市场现状来看,一线城市重点在于减少地价增幅,进而缓解房价增长过快的问题,对于二线城市来讲,合肥、苏州、厦门、南京等房价增长过快的城市有可能很快出现调控政策,另一方面,以沈阳、长春、哈尔滨等代表的有去库存的压力的城市,仍将以去存为主,三四线城市更多的也还是消化库存。

从分线城市看,一线城市 1 月成交各类土地 28 幅,较上个月减少 46 幅,各类地块成5交总面积继去年 12 月至 317 万平米的历史高位后,本月回归正常,跌至111万平米;二线城市本月成交各类土地 832 幅,合计成交总面积3123万平米,较上个月虽明显腰斩,但仍处于高位;三四线城市本月成交各类土地 2981 幅,自去年 4 月-9 月连续 6 个月土地成交面积在 10000 万平米上下徘徊,10月首次跌落至 7630 万平米后,本月重新回落至 7753 万平米。

楼面地价上看,一线城市为 11310 元/平米,环比、同比分别上扬 41%、30%;二线

城市从去年 4 月份起持续维持在 2000 元/平米以上的高位震荡,本月为 2522 元/平米,环比持平,同比仍上扬 40%;三四线城市为 780 元/平米,持续处于低位水平徘徊。

一、住宅用地成交情况

1.一线城市年初淡季成交降幅明显,地价则较去年同期增加三成

1 月,一线城市住宅用地成交 13 幅、73 万平米,成交幅数较上个月减少 9 幅,成交面积环比下滑 3 成,同比则上扬 5%。从本月成交楼面地价来看,自去年 5 月起,在持续 4 个月大幅上扬后, 10 月跌至 7000 元/平米以下,11 月、12 月逐渐回归正常,本月成交楼面均价 15372 元/平米,环比、同比分别上扬 9%、30%。

从具体城市来看,13 幅地块中上海占到 6 幅,其中有 4 幅均为动迁安置房,另 2 幅 1幅商住位于宝山区罗店,1 幅纯宅地位于罗泾板块。成交溢价率分别为 3.17%、57.33%。本月上海土拍市场未出现溢价率超 100%的高溢价地块,整体看来受政策影响降温明显。值得注意的是,去年 6 月拍出的宝山顾村地王曾以 296%的溢价率以及 5.45 万/平米的高楼板价,而当时,同板块房价高项目的销售均价仅5万/平米。预估未来房价达7万/平米。而在本月的土地拍卖中,虽然宝山纯住宅地块依然是房企争夺的重点,引来9家房企参与竞买但是终2.4万元/平米的楼板价以及 57%的溢价率与去年顾村地王相比,差距较为明显。

2017 年 1 月,监测的 36 个二线城市共成交宅地 293 幅、1361 万平米,成交面积环比下滑 53%,同比则上扬 19%;本月成交楼面地价为 3889 元/平米,环比略微下滑0.53 个百分点,同比则上扬 3 成,从宅地平均溢价率来看,本月为 31.14%,较上个月滑落1.02 个百分点,已连续两个月维持在 30%左右。

从具体城市来看,郑州市本月成交 57 幅宅地,合计成交面积达 198.81 万平米,在地块幅数和地块面积上都领先于其他二线城市,从楼面地价看,杭州以 17162 元/平米的平均楼面地价居首。从各个城市溢价情况看,35 个有宅地成交的城市中,有 31 个城市宅地出现溢价,其中合肥的溢价率高,达 157%,另外南京、南昌、成都、沈阳、济南这五个城市溢价率均超过 50%。

1 月,监测的 262 个三四线城市住宅用地成交 975 幅,成交面积为 2336 万平米,环比下滑 36%,同比则上扬 12%,本月三四线城市宅地成交楼面地价为 1327 元/平米,创历史新高,环比、同比分别上扬 12%、51%,从去年 11 月份开始,宅地楼面价已持续三个月超过 1000 元/平米。从溢价率来看,1 月三四线城市宅地成交平均溢价率为 32.26%,已连续两个月超过一、二线城市宅地平均溢价率。

从具体城市看,本月邵阳市成交 53 幅地块,在地块幅数上均领先其它城市,从建设用地方面看,阜阳市、徐州市分别以 124.90 万平米、105.73 万平米排在前列,也是仅有的两个成交面积上百万的三四线城市

二、商办用地成交情况

1 月,一线城市商办用地共成交 6 幅,合计 8 万平米,成交幅数较上月减少19 幅,成交面积环比、同比分别大幅下滑 87%、69%;本月成交楼面地价为 16012 元/平米,环比略微上扬 0.67 个百分点,同比则上扬 2 成。

一月监测的 36 个二线城市商办用地成交 148 幅、308 万平米,成交面积环比下滑 58%,同比仍下滑 5%,成交楼面地价本月环比上扬 8%至 1977 元/平米,同比则下滑 6%,逼近 2 千元,仍居高位。从溢价水平看,自去年 8 月开始,二线城市商办类地块就维持高于 17%的溢价,11 月更是高达 32%,创下历史高值,本月虽回落至 18%,仍处于高位。

1 月监测的 262 个三四线城市的商办用地成交 597 幅,成交面积为 1013 万平米,成交面积环比、同比分别下滑 69%、52%,本月成交楼面地价为 764 元/平米,环比、同比分别下滑 4%、3%。三四线城市商办地块平均溢价率本月较上个月虽扩大了 4.63 个百分点升至 11.97%,但长期以来的低位水平并未改变。

本月三四线城市商办用地成交溢价率高于 50%的三四线城市有 4 个,分别是阜阳、嘉兴、吉安、泰州,从这四个城市成交的高溢价地块特征来看,普遍地块面积较小,推出单价较低。

1 月商办土地市场楼面地价达 1435 元/平米,环比、同比分别上扬 2%、31%,创月度成交第二高位。从各线城市来看,一线城市商办地块平均楼面地价达 16012元/平米,环比、同比分别上扬 1%和 20%;二线城市 1977 元/平米,环比、同比分别上扬19%、43%,逼近 2 千元,仍居高位。三四线城市为 764 元/平米,环比下滑 4%,同比则上扬 3%,持续处于低位水平徘徊

图:商业土地成交楼板均价

房天下认为商办2017年土地市场热度仍将低于住宅市场,需求方面,商办类房源的整体价格涨幅近些年明显小于住宅市场,互联网经济在三四线城市也越来越深入,实体经济整体商业形式低迷,同时,受到整体政策环境的影响,拿地企业将趋于理性,高溢价拿地的情况将难现,投资商业、办公类房源的投资热情不高,商业地产很长一段时间仍然面临库存量大,去化速度慢的难题。

标签: 阜阳 土地

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